Jeżeli Twoja działalność zawodowa lub gospodarcza dotyczy rynku nieruchomości, a w szczególności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, to zapewne nie raz spotkałeś się z praktyką, że przed umową przenoszącą własność nieruchomości – którą z reguły jest umowa sprzedaży – podpisuje się dokument jakim jest umowa przedwstępna. Jest to zwłaszcza popularne w sytuacji, kiedy sprawa dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego lub tych, które są nabywane niebezpośrednio od dewelopera. W tym ostatnim przypadku zasadą jest umowa deweloperska, która w takich transakcjach poprzedza umowę przenoszącą własność. Natomiast w sytuacjach, kiedy zbywcą nie jest deweloper, to niezmiernie często mamy do czynienia z umową przedwstępną, poprzedzającą umowę przyrzeczoną, którą co do zasady jest umowa sprzedaży nieruchomości.

Co istotne, tak jak w przypadku umowy deweloperskiej, której zawarcie jest możliwe wyłącznie w formie aktu notarialnego, tak w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie ma już takiego wymogu. Z mojego doświadczenia wynika, że większość umów przedwstępnych podpisywanych przy udziale pośredników nieruchomości, to umowy zawierane w zwykłej formie pisemnej. W tym artykule przedstawię dlaczego wybór określonej formy prawnej do zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości ma znaczenie. Nie tylko dla stron tej umowy, ale także dla pośrednika w obrocie nieruchomości.

Możliwe formy umowy przedwstępnej

O ile nie ma wątpliwości, co do tego jaką formę powinna mieć umowa przenosząca własność nieruchomości – formę aktu notarialnego i tutaj jest sprawa jasna – o tyle jak już wspomniałem praktyka rynkowa obserwowana zwłaszcza wśród agentów nieruchomości pokazuje, że umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży nieruchomości jest zawierana w różnych formach (nie tylko jako akt notarialny), a najczęściej jest to zwykła forma pisemna.

Nie wchodząc w szczegółowe kwestie prawne dotyczące form czynności prawnych warto wyjaśnić z jakimi formami można się spotkać. Nie będzie to podział, który możesz spotkać w podręcznikach dla prawników, ale z pewnością na potrzeby tego artykułu będzie wystarczający. Wyliczenie, które widzisz poniżej zaczyna się od formy „najsilniejsze”, a kończy na „najsłabszej”:

1. forma aktu notarialnego
2. forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym
3. forma pisemna z datą pewną
4. forma pisemna zwykła: tradycyjna lub elektroniczna
5. forma dokumentowa
6. forma dorozumiana, forma ustna.

Jak widzisz, forma pisemna plasuje się niejako po środku, jeśli chodzi o – mówiąc w olbrzymim uproszczeniu – moc prawną. Niemniej w wielu przypadkach będzie wystarczająca. Czy jednak w przypadku umów przedwstępnych związanych z obrotem nieruchomościami również – wykażę to w dalszej części tego artykułu.

Czym jest umowa przedwstępna?

W kontekście tematyki tego artykułu oraz zaprezentowanej wyżej hierarchii warto zwrócić uwagę na to, jak Kodeks cywilny definiuje umowę przedwstępną. Otóż umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zatem jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości określa istotne postanowienia umowy przenoszącej własność nieruchomości jak np. oznaczenie nieruchomości; określenie ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej; to umowa przedwstępna jest skuteczna.

Przepis w tym zakresie nie narzuca żadnej szczególnej formy dla umowy przedwstępnej przeniesienia własności nieruchomości, jak i zresztą dla żadnej innej. Z Kodeksu cywilnego wynika jedynie, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości

Do wyboru odpowiedniej formy do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości duże znaczenie będą miały jednak przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami.  Będą one miały bowiem zastosowanie do umowy przenoszącej własność nieruchomości. Również tej, która co prawda jeszcze własności nie przenosi, ale rodzi zobowiązanie do jej przeniesienia.  W tej kwestii znamienny jest art. 158 k.c., który stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność. Zostaje ona zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Powyższy przepis jest dość istotny w obrocie nieruchomościami i dlatego warto wyciągnąć go przed nawias spośród innych z Kodeksu cywilnego. Analizując go nasuwa się pytanie: czy umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami to umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości? Czy też to inny typ umowy? Weryfikując jednak powyższe w nauce prawa i orzecznictwie dowiemy się, że nie są to terminy pokrewne. Nie należy używać ich zamiennie. Czym innym jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności, a czym innym umowa zobowiązująca do zawarcia umowy własności przenoszącej. Ta ostatnia jest umową przedwstępną. Dlatego w nauce prawa przeważa pogląd, że umowa przedwstępna nie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości tylko do zawarcia umowy przyrzeczonej w tym przedmiocie.

Roszczenia odszkodowawcze

Jak już z pewnością zauważyłeś umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości zawarta np. w zwykłej formie pisemnej, dokumentowej czy nawet ustnie jest skuteczna. Niemniej w takiej sytuacji strony umowy nie mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem w sytuacji, kiedy jedna ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §2 KC). Jednakże stronie poszkodowanej przysługują roszczenia odszkodowawcze w związku z uchyleniem się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 §1 KC).  Z drugiej natomiast strony do tego, aby na podstawie umowy przedwstępnej być uprawnionym do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, konieczne jest zachowanie formy prawnej przewidzianej do przeniesienia własności nieruchomości.

Dlatego najbardziej pożądaną formą umowy przedwstępnej przeniesienia własności nieruchomości jest forma aktu notarialnego, gdyż wówczas strony posiadają najpełniejszą ochronę prawną. Natomiast wybór „niższej” formy dla umowy przedwstępnej w tym zakresie spowoduje poniesienie przez strony umowy szeregu konsekwencji tej decyzji w postaci braku możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz – o czym szerzej poniżej – najczęściej braku możliwości uzyskania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości odnośnie tego, że umowa przedwstępna została zawarta i komu przysługują roszczenia z niej wynikające. W efekcie tego ostatniego kupujący nie będzie mógł skorzystać z ochrony w postaci rękojmi wiary publicznej przysługującej księgowym wieczystym w przypadku, gdyby właściciel sprzedał nieruchomość na rzecz innej osoby.  

Upraszczając powyższe musisz wiedzieć, że zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w niższej formie niż akt notarialny nie spowoduje jej nieważności, jak by to było w przypadku umowy przyrzeczonej, lecz wyłączy możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem w sytuacji, kiedy jedna ze stron nie będzie chciała jej zawrzeć, mimo, że złożyła wcześniej taką deklarację; oraz taka umowa nie będzie mogła być podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Niemniej stronie poszkodowanej w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej przysługują roszczenia odszkodowawcze w związku z uchyleniem się drugiej od zawarcia umowy przyrzeczonej. Co jednak istotne, odszkodowanie to zamyka się w tak zwanym ujemnym interesie umownym, czyli kosztach jakie zostały poniesione w związku z zawarciem umorzy przedwstępnej. Analogicznie rzecz się ma w przypadku innych umów przedwstępnych dotyczących przeniesienia własności nieruchomości niż przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.

Wpis w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności

Jeśli jesteś pośrednikiem w obrocie nieruchomości to z pewnością spotkałeś się z  praktyką, iż po zawarciu umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości można dokonać wpisu w dziale III KW dot. rzeczonej nieruchomości, z którego będzie wynikało, że danemu podmiotowi przysługuje roszczenie przeniesienia własności tej nieruchomości. W przypadku umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego jest to dość powszechna praktyka. Niemniej w przypadku zawarcia umowy w innej formie, nie w każdym przypadku dokument taki może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Co do zasady podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, chyba że w jakieś konkretnej sytuacji została przewidziana inna forma szczególna (art. 31 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych  i hipotece). Ponadto, wpis w księdze wieczystej oczywiście może zostać dokonany na podstawie dokumentu urzędowego lub prawomocnego orzeczenia sądu, ale to ma zastosowanie w nieco innych sytuacjach.

Wracając do tematyki umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości należy stwierdzić, że żeby móc w ogóle skutecznie mówić o wpisie roszczenia przeniesienia własności na rzecz przyszłego nabywcy nieruchomości, to podstawą takiego wpisu musi być co najmniej oświadczenie obecnego właściciela nieruchomości wyrażającego zgodę na dokonanie wpisu informacji dotyczącej zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 32 ust. 2  w zw. z art. 31 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych  i hipotece).

Co za tym idzie w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej lub formie dokumentowej wszystkie oświadczenia stron, a więc tak właściciela nieruchomości, jak i przyszłego nabywcy zawarte w takiej umowie nie mogą być podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. W efekcie w takiej sytuacji przyszły nabywca nie może skutecznie wnioskować do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie jego roszczenia  treści danej księgi wieczystej, gdyż taka umowa nie może być w ogóle podstawą wpisu w księdze wieczystej. To z kolei powoduje, iż przyszły nabywca nie będzie mógł skorzystać z ochrony w postaci rękojmi wiary publicznej przysługującej księgowym wieczystym w przypadku, gdyby właściciel sprzedał nieruchomość na rzecz innej osoby. W efekcie utraci możliwość swoistego zabezpieczenia przyszłej transakcji przeniesienia własności nieruchomości.

Wpływ formy umowy przedwstępnej na prowizje pośrednika obrotu nieruchomościami

Zapewne może wydawać Ci się, że informacje przedstawione powyżej chociaż ciekawe to jednak Cię nie dotyczą, bo przecież Twój biznes działa dobrze i nigdy nie było problemów w transakcjach pośrednictwa nieruchomościami. Niestety prawda jest zgoła odmienna. Z każdym rokiem rośnie świadomość prawna polskiego społeczeństwa. Kwestie opisane powyżej wynikają z przepisów ustaw w efekcie czego dotyczą wszystkich – bez wyjątku.

Biznes pośredników obrotu nieruchomościami opiera się natomiast na prowizjach uzyskiwanych z transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami. Dla przykładu kiedy po zawarciu umowy przedwstępnej dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to najczęściej od ceny nabycia nieruchomości oblicza się procentowo określone wynagrodzenie pośrednika obrotu nieruchomościami.

Zatem jeżeli finalnie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej to pośrednik obrotu nieruchomościami nie uzyska wynagrodzenia za pośrednictwo. Wyjątkiem może być sytuacja, kiedy wynagrodzenie byłby określone ryczałtowo i płatne z góry. Ewentualnie należne już w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Tutaj z kolei znamienna jest treść umowy, która łączy pośrednika z tą stroną umowy, która skorzystała z usług pośrednictwa nieruchomości. Z zasady będzie to właściciel nieruchomości chcący ją zbyć przy pomocy profesjonalisty.

Jednakże jeżeli umowa w zakresie pośrednictwa nieruchomości przewidywała wynagrodzenie pośrednika w postaci prowizji obliczonej od sprzedaży nieruchomości, to w sytuacji kiedy umowa przedwstępna nie będzie zawarta w formie aktu notarialnego. Zaś któraś ze stron się rozmyśli i będzie się uchylać od zawarcia umowy przyrzeczonej, to wówczas prowizji nie będzie. Co więcej nie będzie możliwości żeby druga strona umowy mogła dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Co mogłoby spowodować uzyskanie ostatecznie prowizji od sprzedaży nieruchomości.

Ponadto jeżeli strona uchylającą się byłby strona korzystająca z usług pośrednika, to w kontekście odzyskania należności z tytułu prowizji, pośrednik mógłby dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy pośrednictwa nieruchomościami. Jednakże jeżeli stroną uchylającą się będzie osoba, którą z pośrednikiem nie łączy żadna umowa np. potencjalny nabywca co do zasady, to wówczas pośrednik obrotu nieruchomościami w istocie nie będzie miał możliwości odzyskania utraconej prowizji.

Kolejną kwestią istotną dla pośrednika będzie jego potencjalna odpowiedzialność. Warto przyjrzeć się odpowiedzialności samego pośrednika w szczególności w sytuacji, kiedy nie przedstawił swojemu klientowi oraz drugiej stronie umowy konsekwencji zawarcia rzeczonej umowy przedwstępnej w innej formie niż akt notarialny. W takiej sytuacji strona związana z pośrednikiem umową w zakresie pośrednictwa może próbować pociągnąć go z tego tytułu do odpowiedzialności. Zarzucając nienależyte wykonanie umowy, co będzie mogło spotkać się z uznaniem sądu jeśli umowa pośrednictwa obejmuje także usługi doradcze. Oczywiście w takiej sytuacji to klient pośrednika musiałby wykazać zasadność swoich roszczeń odszkodowawczych.

Co istotne – powyższe informacje wynikają z przepisów prawa powszechnie obowiązujących, więc co do zasady każdy powinien je znać. Natomiast w praktyce nie wszystko jest takie oczywiste, zwłaszcza jeżeli klientem pośrednika obrotu nieruchomościami jest konsument. Niemniej, nawet jeśli taki proces zakończyłby się dla pośrednika korzystnie, to przez sam fakt procesowania się pośrednika z klientami z pewnością odbiłby się niekorzystnie na jego renomie i zaufaniu potencjalnych klientów. Nawet jeżeli byłby powództwo w tym zakresie byłoby niezasadne.

To z kolei miałoby negatywne przełożenie na działalność zawodową lub gospodarczą pośrednika. Warto więc zwrócić klientowi uwagę na te niuanse, nawet jeśli nie mamy tego w zakresie obowiązków umownych. Dlatego z ostrożności jeżeli pośrednik obrotu nieruchomościami sugeruje stronom umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości zawarcie jej w innej formie niż akt notarialny, to powinien obie strony poinformować o konsekwencjach, które się z tym wiążą. Dla bezpieczeństwa lepiej rzeczone informacje zawrzeć na jakimś trwałym nośniku informacji np. w wiadomości e-mail. Ustalenia ustne praktycznie nie mają waloru dowodowego w sytuacji ewentualnych zarzutów w kontekście pośrednika.

Powyższe również pokazuje jak ważne jest dla Ciebie odpowiednie uregulowanie umowy pośrednictwa z Twoimi klientami. Po pierwsze odpowiednio skonstruowana umowa pośrednictwa niweluje zasadność ewentualnych zarzutów za jej niewykonanie lub nienależyte wykonanie. Po drugie rzecz dotyczy Twojego wynagrodzenia i ewentualnych zabezpieczeń umownych w tym zakresie. Znaczenie ma to, czy będzie ono należne w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, czy umowy sprzedaży, a być może zostanie rozłożone na części stosownie do etapów transakcji.

Rzeczą istotną jest również obranie odpowiedniej procedury co do postępowania z Twoimi klientami, gdyż dzięki temu unikniesz ewentualnych sporów, zaś zadowoleni klienci będą polecać Cię kolejnym, co z kolei przełoży się pozytywnie na rentowność Twojej działalności oraz Twoją renomę.

Podsumowanie

Jak widzisz z umową przedwstępną dotycząca sprzedaży nieruchomości wiąże się co najmniej kilka istotnych aspektów, które będą mieć negatywne lub pozytywne przełożenie na Twoją działalność zawodową lub gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Należycie sporządzona umowa przedwstępna wraz z procedurą działania zwłaszcza co do wyboru odpowiedniej formy z uwagi na praktykę w Twojej dzielności będzie miał pozytywne oddziaływanie na Twoich klientów tak obecnych, jak i przyszłych. To z kolei będzie niwelować ryzyko ewentualnych zarzutów, że nienależycie wykonujesz swoje obowiązki jako pośrednik obrotu nieruchomościami. Co więcej  będzie mieć pozytywne przełożenie na rentowność i renomę Twojej działalności.