Spis treści
Czym jest umowa o roboty budowlane i czym właściwie są roboty budowlane?
Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w kodeksie cywilnym, a dokładnie w księdze trzeciej dotyczącej zobowiązań. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Próżno jednak szukać legalnej definicji robót budowlanych, dlatego z pomocą przyszedł Sąd Najwyższy, który w swoim Wyroku
z dnia 17 września 2021 r. stwierdził, iż „Pod pojęciem „roboty budowlane” należy rozumieć budowę (czyli wykonywanie obiektu budowlanego, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego), prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie[1]”.
Umowa o roboty budowlane w swojej konstrukcji najbardziej przypomina umowę o dzieło. Jest bowiem między nimi kilka podobieństw, ale i różnic. Umowa o roboty budowlane, podobnie jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie
o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Różnica polega na tym, że „obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy. Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony projektem. Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych. Cechuje się takimi elementami jak: zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru.
Przez „obiekt” w rozumieniu art. 647 k.c. rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w rozumieniu art. 647 k.c. mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej.[2]
Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez przepisy prawa budowlanego dokumentacja stanowi część składową umowy.
Podwykonawcy w robotach budowlanych.
Umowa o podwykonawstwo zawierana jest przez generalnego wykonawcę z podwykonawcą, który jest wyspecjalizowanym przedsiębiorstwem budowlanym. Podwykonawca zobowiązuje się do wykonania konkretnych robót budowlanych, stanowiących część realizacji całego procesu inwestycyjnego. W trakcie wykonania zobowiązania podwykonawca podlega kierownictwu generalnego wykonawcy robót. Generalny wykonawca ponosi wobec inwestora odpowiedzialność za działania podwykonawców tak jak za pomocników (zgodnie z art. 474).
Generalną zasadą jest, iż zgodnie z Kodeksem cywilny – art. 6471 – inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Kluczowym słowem jest jednak słowo „zgłoszony”. Zgłoszenie, o którym mowa, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Zgłoszenie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Wiedza o obecności podwykonawcy na budowie i wykonywaniu przez niego prac wskazuje jedynie, że inwestor wie o tym, iż w procesie budowlanym uczestniczy podwykonawca, co nie jest równoznaczne z jego zgodą na skutek z art. 6471 k.c. W szczególności gdy proces budowlany dotyczył bardzo dużej inwestycji, rozciągniętej w czasie i przestrzeni, w którą zaangażowanych było wielu podwykonawców, w tym też dalszych podwykonawców. Większa ilość podwykonawców zaś zdecydowanie ogranicza możliwość skutecznego powoływania się na obecność podwykonawcy dla wykazania, że inwestor wyraził dorozumianą zgodę czynną z art. 6471 k.c. To podwykonawca, jako bezpośrednio zainteresowany wstąpieniem w stosunek prawny, którego stroną jest inwestor, musi więc dopilnować swego skutecznego zgłoszenia u niego, powinien zabiegać o uzyskanie takiej zgody i w razie zaniechania wykonawcy przedstawić umowę podwykonawczą inwestorowi lub umożliwić mu zapoznanie się z jej warunkami istotnymi dla jego odpowiedzialności przewidzianej w art. 6471 § 5 k.c.[3]
Do jakiej kwoty odpowiada Inwestor?
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy.
Co ważne, odpowiedzialność solidarna inwestora jest odpowiedzialnością typu gwarancyjnego za cudzy dług, powstającą z mocy ustawy. Inwestor na jej podstawie może być zobowiązany nawet do dwukrotnej zapłaty wynagrodzenia za te same roboty budowlane; raz wobec wykonawcy na podstawie zawartej z nim umowy, a drugi raz wobec podwykonawcy.
Wzór zgłoszenia
Jak zostało to już wspomniane powyżej, zgłoszenie do Inwestora musi mieć formę pisemną i zawierać co najmniej poniższe dane:
Działając w imieniu ……………, zwanego dalej Wykonawcą, w wykonaniu obowiązku z art. 6471 KC informuję, że roboty budowlane polegające na ……………… opisane szczegółowo w przekazanej Wykonawcy dokumentacji stanowiącej projekt wykonawczy inwestycji ………………… , jako roboty:
- …………………………
- …………………………
- …………………………
będzie wykonywać …………………… , zam./z siedzibą pod adresem …………….. zwany dalej Podwykonawcą.
Szacowana wartość wynagrodzenia za zakres robót opisany szczegółowo powyżej wynosić będzie około ………………. , przy zakresie robót wynikającym z dokumentacji projektowej.
Uprzejmie proszę o niezwłoczne zajęcie stanowiska w przedmiocie niniejszego zgłoszenia. Bezskuteczny upływ 30-dniowego terminu będzie równoznaczny z wyrażeniem zgody na powierzenie wykonywana robót Podwykonawcy.
Podsumowanie
Aby w razie niewypłacalności Głównego Wykonawcy móc dochodzić od Inwestora zapłaty musimy mieć na uwadze poniższe 5 punktów:
- konieczność zgłoszenia szczegółowego przedmiotu robót (określenie zakresu prac, które powinny być wykonane),
- zgłoszenie musi mieć miejsce przed przystąpieniem do wykonywania robót, chociaż nie jest konieczne jeśli wykonanie określonych robót przez określoną firmę było przewidziane w Umowie Generalnego Wykonawcy z Podwykonawcą,
- zgłoszenie musi mieć formę pisemną,
- zgłoszenia może dokonać wykonawca lub podwykonawca,
- Inwestor ma 30 dni na wyrażenie ewentualnego sprzeciwu, który powinien dostarczyć Generalnemu Wykonawcy i podwykonawcy (obu łącznie).
[1] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2021 r., sygn. akt: V CSKP 43/21.
[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt: V AGa 59/19.
[3] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 21 maja 2018 r., sygn. akt: I AGa 79/18