Czym jest umowa o roboty budowlane i czym właściwie są roboty budowlane?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w kodeksie cywilnym, a dokładnie w księdze trzeciej dotyczącej zobowiązań. Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Porozmawiaj z ekspertem 🎯

Borykasz się z zagadnieniem, które tutaj poruszyłem? Skontaktuj się ze mną! Wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla Twojego biznesu.

Bezpłatna konsultacja

Próżno jednak szukać legalnej definicji robót budowlanych, dlatego z pomocą przyszedł Sąd Najwyższy, który w swoim Wyroku z dnia 17 września 2021 r. stwierdził, iż „Pod pojęciem „roboty budowlane” należy rozumieć budowę (czyli wykonywanie obiektu budowlanego, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego), prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie”.

Umowa o roboty budowlane w swojej konstrukcji najbardziej przypomina umowę o dzieło. Jest bowiem między nimi kilka podobieństw, ale i różnic. Umowa o roboty budowlane, podobnie jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Różnica polega na tym, że „obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy. Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony projektem. Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych. Cechuje się takimi elementami jak: zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru.

Przez „obiekt” w rozumieniu art. 647 k.c. rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w rozumieniu art. 647 k.c. mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej.

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez przepisy prawa budowlanego dokumentacja stanowi część składową umowy.

Podwykonawcy w robotach budowlanych

Umowa o podwykonawstwo zawierana jest przez generalnego wykonawcę z podwykonawcą, który jest wyspecjalizowanym przedsiębiorstwem budowlanym. Podwykonawca zobowiązuje się do wykonania konkretnych robót budowlanych, stanowiących część realizacji całego procesu inwestycyjnego. W trakcie wykonania zobowiązania podwykonawca podlega kierownictwu generalnego wykonawcy robót. Generalny wykonawca ponosi wobec inwestora odpowiedzialność za działania podwykonawców tak jak za pomocników (zgodnie z art. 474).

Generalną zasadą jest, iż zgodnie z Kodeksem cywilny – art. 647¹ – inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Kluczowym słowem jest jednak słowo „zgłoszony”. Zgłoszenie, o którym mowa, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Zgłoszenie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Wiedza o obecności podwykonawcy na budowie i wykonywaniu przez niego prac wskazuje jedynie, że inwestor wie o tym, iż w procesie budowlanym uczestniczy podwykonawca, co nie jest równoznaczne z jego zgodą na skutek z art. 647¹ k.c. W szczególności gdy proces budowlany dotyczył bardzo dużej inwestycji, rozciągniętej w czasie i przestrzeni, w którą zaangażowanych było wielu podwykonawców, w tym też dalszych podwykonawców. Większa ilość podwykonawców zaś zdecydowanie ogranicza możliwość skutecznego powoływania się na obecność podwykonawcy dla wykazania, że inwestor wyraził dorozumianą zgodę czynną z art. 647¹ k.c. To podwykonawca, jako bezpośrednio zainteresowany wstąpieniem w stosunek prawny, którego stroną jest inwestor, musi więc dopilnować swego skutecznego zgłoszenia u niego, powinien zabiegać o uzyskanie takiej zgody i w razie zaniechania wykonawcy przedstawić umowę podwykonawczą inwestorowi lub umożliwić mu zapoznanie się z jej warunkami istotnymi dla jego odpowiedzialności przewidzianej w art. 647¹ § 5 k.c.

Do jakiej kwoty odpowiada Inwestor?

Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy.

Co ważne, odpowiedzialność solidarna inwestora jest odpowiedzialnością typu gwarancyjnego za cudzy dług, powstającą z mocy ustawy. Inwestor na jej podstawie może być zobowiązany nawet do dwukrotnej zapłaty wynagrodzenia za te same roboty budowlane; raz wobec wykonawcy na podstawie zawartej z nim umowy, a drugi raz wobec podwykonawcy.

Wzór zgłoszenia

Jak zostało to już wspomniane powyżej, zgłoszenie do Inwestora musi mieć formę pisemną i zawierać co najmniej poniższe dane:

Działając w imieniu ……………, zwanego dalej Wykonawcą, w wykonaniu obowiązku z art. 647¹ KC informuję, że roboty budowlane polegające na ……………… opisane szczegółowo w przekazanej Wykonawcy dokumentacji stanowiącej projekt wykonawczy inwestycji ………………… , jako roboty:

1. …………………………
2. …………………………
3. …………………………

będzie wykonywać …………………… , zam./z siedzibą pod adresem …………….. zwany dalej Podwykonawcą.

Szacowana wartość wynagrodzenia za zakres robót opisany szczegółowo powyżej wynosić będzie około ………………. , przy zakresie robót wynikającym z dokumentacji projektowej.

Uprzejmie proszę o niezwłoczne zajęcie stanowiska w przedmiocie niniejszego zgłoszenia. Bezskuteczny upływ 30-dniowego terminu będzie równoznaczny z wyrażeniem zgody na powierzenie wykonywana robót Podwykonawcy.

Podsumowanie

Aby w razie niewypłacalności Głównego Wykonawcy móc dochodzić od Inwestora zapłaty musimy mieć na uwadze poniższe 5 punktów:

1. 1. konieczność zgłoszenia szczegółowego przedmiotu robót (określenie zakresu prac, które powinny być wykonane),
   2. zgłoszenie musi mieć miejsce przed przystąpieniem do wykonywania robót, chociaż nie jest konieczne jeśli wykonanie określonych robót przez określoną firmę było przewidziane w Umowie Generalnego Wykonawcy z Podwykonawcą,
   3. zgłoszenie musi mieć formę pisemną,
   4. zgłoszenia może dokonać wykonawca lub podwykonawca,
   5. Inwestor ma 30 dni na wyrażenie ewentualnego sprzeciwu, który powinien dostarczyć Generalnemu Wykonawcy i podwykonawcy (obu łącznie).

Jakub Michalski
APLIKANT RADCOWSKI

Pomagam przedsiębiorcom w windykacji i egzekucji należnych im świadczeń. Zajmuję się rejestracją podmiotów i zgłaszaniem zmian w KRS, zarówno spółek, jak i NGO. Sporządzam pisma w procesach sądowych oraz opinie prawne. Przygotowuję dokumentację prawną sklepów internetowych.

Skontaktuj się ze mną, chętnie odpowiem na Twoje pytania dotyczące naszej oferty i przedstawię rozwiązania dostosowane do Twojego biznesu.

Bezpłatna konsultacja