Spis treści
Uchylenie zakazów w zakresie eksmisji i egzekucji z nieruchomości
Wraz z pandemią Covid-19 polski ustawodawca wprowadzał szereg przepisów, które co do zasady miały łagodzić negatywne następstwa pandemii powstałe dla obywateli Polski na wielu płaszczyznach ich życia. Takie też działania zostały podjęte przez ustawodawcę w zakresie postępowania egzekucyjnego, a ich następstwem było wdrożenie do polskiego porządku prawnego już nieobowiązujących zakazu eksmisji z lokalu mieszkalnego oraz zakazu przeprowadzania licytacji z nieruchomości, w której mieszkał dłużnik.
Podstawa prawna zmian
Zaczynając jednak od początku, należy przypomnieć, iż wskazane zakazy zostały uregulowane w dwóch odrębnych aktach prawnych – wstrzymanie wykonania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (eksmisji) zostało wprowadzone w art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (ustawa covidowa). Zakaz licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika wprowadzono natomiast w art. 2 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2. W tym miejscu należy zaznaczy, iż w istocie przedmiotowa zmiana polegała na dodaniu art. 9521 do ustawy Kodeks postępowania cywilnego.
Mimo, iż rzeczone zmiany od dłuższego już czasu były tematem dyskusji – oczywiście w kontekście uchylania tychże regulacji – uchylenie przepisów nastąpiło dopiero odpowiednio w art. 2 oraz art. 20 ustawy o zmianieustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Oczywistym jest, iż sposób uchylenia przedmiotowych regulacji obrany przez ustawodawcę nie każdemu może wydawać się odpowiedni, abstrahując jednak od kwestii oceny tegoż działania, warto zwrócić uwagę na skutki rzeczonych zmian, w tym w szczególności, na zwiększające się możliwości dochodzenia należności przez wierzycieli, którzy bez wątpienia zostali ,,dotknięci’’ wprowadzeniem wspomnianych zakazów.
Pozytywne aspekty uchylenia zakazów covidowych
Nie budzi wątpliwości fakt, iż uchylenie zakazu eksmisji najemców w pierwszym rzędzie umożliwia wynajmującym eksmisję tych najemców, którzy nie stosują się do warunków umowy najmu oznaczonych przez jej Strony. Inny pozytywny aspekt uchylenia tegoż zakazu to możliwa poprawa w zakresie liczby ofert na rynku najmu – co bez wątpienia przysłuży się nie tylko wynajmującym, ale również najemcom. Przechodząc jednak na grunt uchylenia zakazu egzekucji z nieruchomości, można powiedzieć, iż wierzyciele, którzy dotychczas mogli liczyć na odzyskanie swoich należności jedynie poprzez złożenie wniosku o wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości dłużnika (art. 9521 § 1 k.p.c.) – a których droga do odzyskania należności została pokrzyżowana poprzez wprowadzony zakaz – z pewnością mogą wziąć głęboki oddech. Warto w tym miejscu przypomnieć brzmienie art. 9521 § 5 k.p.c. zgodnie z którym ,,Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.’’ I choć wydawać by się mogło, iż ustawodawca – wprowadzając rzeczoną regulację prawną – kierował się interesem dłużnika, to bez wątpienia nie można tu powiedzieć o jednakowej dbałości, po stronie ustawodawcy, o interes wierzyciela. Niemniej jednak po niemal dwu letnim ograniczeniu licytacji z nieruchomości dłużnika, wierzyciele wobec bezskuteczności egzekucji ich należności innymi sposobami, niżeli egzekucja z nieruchomości, finalnie w związku z uchyleniem art. 9521 § 5 k.p.c. możliwość tę odzyskali, co oczywiste bez konieczności przestrzegania ww. terminu 90 dni. Na marginesie warto dodać, iż wskazany zakaz w myśl przywołanej regulacji prawnej, dotyczył jedynie licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, a która służyła zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. A zatem terminy licytacji nieruchomości były wyznaczane, niemniej co do nieruchomości nie przeznaczonych na cele mieszkalne tj. np. nieruchomości handlowo-usługowych. Ostatecznie nie można także pominąć faktu, iż art. 9521 k.p.c. w pozostałej części (tj. z wyjątkiem § 5 ) nadal obowiązuje. W kontakcie ostatniego, warto w szczególności zwrócić uwagę na §2 rzeczonej regulacji prawnej, którym ustawodawca wprowadził ograniczenie prawa wierzyciela do złożenia wniosku o wyznaczenie terminu licytacji oznaczonych tam nieruchomości, do sytuacji gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Sposoby egzekwowania należności przez wierzyciela
W kontekście powyższego warto mieć na uwadze także, iż z praktycznego punktu widzenia egzekucja z nieruchomości nie jest jedynym sposobem dochodzenia należności przez wierzyciela, co więcej, zdecydowanie nie jest to najszybsza droga egzekucji. Warto w tym miejscu przypomnieć, że wierzyciel może dochodzić swoich należności m.in. poprzez egzekucję z ruchomości (np. samochodu); egzekucję z wynagrodzenia za pracę; egzekucję z rachunków bankowych; egzekucję z innych praw majątkowych (np. udziałów w spółce) lub innych wierzytelności ( np. czynsz z tytułu umowy najmu) etc. I choć podstawowym celem Komornika Sądowego jest wyegzekwowanie z majątku dłużnika należności wierzyciela, to warto mieć na uwadze niezwykle istotne kwestie, po pierwsze fakt, iż Komornik działa na wniosek wierzyciela – wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego – zaś po drugie do rzeczonego wniosku niezbędnym jest dołączenie podstawy egzekucji tj. tytułu wykonawczego (tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności), czyli mówiąc najprościej stosowne orzeczenie sądu, referendarza sądowego, akt notarialny i inne orzeczenia, akty, ugody, o których stanowi art. 777 k.p.c.
Podsumowując warto mieć na uwadze, że tak naprawdę to wierzyciel określa we wniosku jakiego sposobu egzekucji względem dłużnika oczekuje, co oczywiście nie oznacza, że Komornik jest bezwzględnie związany rzeczonym wnioskiem, ponieważ działania Komornika są ograniczone w istocie szeregiem przepisów. Warto też pamiętać przy tym o art. 799 § 1 k.p.c. w części, w której ustawodawca jasno wskazuje, iż organ egzekucyjny winien stosować sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika.
Ograniczenia egzekucji
Wobec tego, iż przedmiotem przypomnienia uczyniliśmy sposoby egzekucji, to warto zwrócić uwagę także na jej ograniczenia. Ograniczenia egzekucji przewiduje m.in. art.829 i n. k.p.c., a dot. ograniczeń przedmiotowych egzekucji. W ich zakres wpisują się m.in. przedmioty urządzenia domowego niezbędne dłużnikowi i domownikom, do których należy np. piekarnik, łóżka, pralka, ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu, zapasy żywności etc. Poza wskazanymi, ustawodawca wyłącza spod egzekucji także m.in. narzędzia oraz przedmioty konieczne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne do produkcji na okres jednego tygodnia, co istotne, wyłączając przy tym pojazdy mechaniczne. Ustawodawca reguluje również ograniczenia egzekucji m.in. w zakresie wynagrodzenia ze stosunku pracy czyniąc, stosowne odesłanie do przepisów kodeksu pracy, a w szczególności do art. 87 oraz art. 871 przedmiotowej ustawy, które szczegółowo regulują kwestię potrącenia z wynagrodzenia oraz kwot wolnych od potrącenia.
Wymienione ograniczenia egzekucji, są w istocie przykładowe, zauważyć należy, iż ustawodawca kierując się względami humanitarnym oraz społecznymi wprowadził szereg takich ograniczeń by zapewnić dłużnikowi oraz jego rodzinie byt choćby na jego podstawowym poziomie.
Podsumowanie
Na koniec warto zaznaczyć, iż finalnie zmiany wprowadzone przez ustawodawcę, w tym w szczególności te dotyczące zniesienia zakazu licytacji zamieszkałych przez dłużnika nieruchomości, należy ocenić jak najbardziej pozytywnie. I choć wydawać by się mogło, że sposobów dochodzenia przez wierzyciela przysługujących mu należności jest wiele, to niewątpliwie uchylnie przedmiotowego zakazu niejednemu wierzycielowi ułatwi drogę do dochodzenia swoich praw, dla niektórych z kolei będzie to jedyny sposób by w końcu odzyskać wierzytelności. Finalnie także warto zauważyć, iż rzeczona zmiana jest oceniana pozytywnie niekiedy także przez samych dłużników, a w szczególności tych którzy chcą pozbyć się długu i zwyczajnie uniknąć narastających odsetek.
